媒體：《建筑中國周刊》，Archina建筑中國網
時間：2012年3月2日
地點：GN棲城上海辦公室
受訪人：管軼群GN棲城上海公司設計總監、棲城合伙人
記者：顧茹彬
近年來由于我國人口老齡化而帶來的一系列社會和經濟負擔問題已逐漸顯露，而預計2050年我國的老年人口將達到總人口的四分之一。越來越多的人開始關心退休后的養老生活，養老及其相關產業被順勢推向一個高潮。因此我們走訪到了國內較早涉入養老住宅研究的GN棲城，并與GN棲城上海公司設計總監兼合伙人——管軼群進行了一次深入的交流。
《建筑中國周刊》：首先想問一下您是如何理解老年人的生活的？
管軼群：前一段時間我剛好看了一本小說，是日本擅長兩性關系題材的作家渡邊淳一寫《復樂園》，以東京銀座的一座老年公寓為背景，描寫了住在里面的老年人們的生老病死，情感糾葛。主人公來棲創辦了一所能夠讓老年人自由自在、隨心所欲生活的老年公寓，名為“et aiors”（中譯“那又怎么了”），那里的老人追求“自由的生活，并在自由的生活中老去”。如果大家有興趣去讀這部小說的話，可以從另外一個視角看到老年人的生活本真，讀到老年人生活的烏托邦理想。
現在回到這個具體問題，要了解老年人的生活首先我們必須先定義什么是老年人。一般來說對老年人的劃分有幾種維度。一種是根據年代年齡，根據最普遍，也最容易系統量化的就是年代年齡，指生命個體在離開母體后在地球上生存的時間。西方國家把45-64歲稱為初老期，65-89歲稱為老年期，90歲以上稱為老壽期。我們現在并不特別贊同這種人口統計意義上的機械劃分。另外還有按生理年齡劃分老年階段。第一階段叫做“GG”（go go），意思是行走自如、身體靈活；第二階段叫做“SG”（slow go），就是說行動的自由度減緩降低了；第三階段為“NG”（no go），顧名思義就是失去了獨立活動能力，處于臥床狀態；而最后則稱為“Going”，也就是需要臨終關懷的階段。此外也有從心理年齡和社會年齡來劃分的方式。
從這四個維度之間有一定的關聯度，但不是完全重合的。年代年齡是不可改變的，但生理年齡、心理年齡和社會年齡卻可以通過努力改變的。同時還可以發現呈現出的個體多樣性。然而我們往往將老年人看作一種特殊人群，一種被貼了統一標簽的弱勢人群。我們習慣性以一種處于社會主宰地位的心態，去俯視這個群體。我覺得應該先改變這種觀念，然后再去考慮什么才是真正的老年人生活。
斯芬克斯向俄狄浦斯提問：“什么東西早晨用四只腳走路，中午用兩只腳走路，傍晚用三只腳走路，腿越多越無能？”俄狄浦斯回答：“是人。在生命的早晨，他是個孩子，用兩條腿和兩只手爬行：到了生命的中午，他變成了壯年，只用兩條腿走路；到了生命的傍晚，他年老體衰，必須借助拐杖走路，所以被稱為三只腳?！痹谖覀冞@個由“兩條腿”主導，為“兩條腿”而設計的世界里，有多少空間留給了“三條腿”的老人，盡管生命的傍晚占據了人生三分之一的時間。
《建筑中國周刊》：您在德國工作學習多年，對于國外的養老產業研究也頗有心得，那么從對國外養老地產的研究中您借鑒到了哪些經驗和啟發呢？
管軼群：在回答這個問題之前，我要先談一談中國與德國在對待老年人生活的觀念上的不同。在德國有些習以為常但在中國卻覺得不可思議的現象：當你稱一位長者為老爺爺或老奶奶時，他們會覺得反感；在公交車上如果你給一位老人讓座，90%都不會接受。但這不妨礙德國許多城市的公共區域和公共設施實現了真正的無障礙。我認為他們的潛在邏輯是，提供所有公民（包括老年人）正常生活的權力，而不是在不公平的基礎上給予施舍。
基于這種理解，我再來說說德國的機構養老。從二戰以后到現在發展經歷了五個階段，相應分為五代產品。第一代產品在二戰后，大量的戰爭遺老經過戰爭的洗禮后身體狀態都很差，當時采用了一種現在來看非常不近人情的方式，類似于老人收容中心，住的是大通間、睡的是大通鋪，很多老人就在這種“集中營”里度過了余生。
直至六、七十年代才意識到這種方式的不人性化，于是走到了另一個極端—一種接近于醫院模式的養老院，強調對老年人護理需求的滿足。雖然配置了全面的醫療及康復器材，但卻帶來了兩方面的問題，一是占用了大量的社會醫療資源。二是給老人造成非常強烈負面心理暗示。
所以就走向了八十年代的第三代產品—養老公寓，人們開始關注老人的心理需求。鼓勵護理需求的老人恢復正常生活的狀態。以及九十年代的第四代產品，開始關注老人個體化需求，進一步強調生活的“日常性”。
從21世紀以來，經過重新反思后，進行了第五階段的嘗試。從居住人口構成的角度出發，認為老人不應該僅和老人住在一起，而是應該與其他各個年齡層次的人共同生活，這樣才能實現真正意義上的公平性。逐漸淡化養老的“機構”背景，我稱之為機構養老的“社區化”。
總的來說德國機構養老經歷了：生存需求à生理需求à心理需求à個體需求à生活需求，五個關注重心的轉變?？傮w上還是在不斷的追求我前面所說的社會公平性。
我們必須首先從深層次去理解德國養老的發展演變過程，探求其背后的發展邏輯，然后再來學習顯性的技術層面，軟性配套層面的東西。純技術層面的資料我這里收集整理了挺多，今天就不展開討論了，以后有機會的話可以專題討論。
《建筑中國周刊》：可見中國與國外在養老方面的理念和構架區別還是挺大的，那么適合中國的養老產業應該是什么樣的？
管軼群：這是個高度復雜的問題，之所以說復雜：在我們國家養老事業歸民政部管，但老年公寓、老年住宅的規劃和建設歸住建部管，同時醫療這部分又歸衛生部管，此外還涉及到保險金融這一塊。這是一個需要國家動用各方資源和力量來解決的問題。我在這里僅僅談談我的一些個人看法。
總體來講，我們首先要分析中國老年人問題的特殊性在哪里?，F在公認看法是：一、老齡人口的規模非常龐大；二、它的發展將非常迅猛，甚至是跳躍式的發展，原因歸結于70年代出臺的計劃生育政策。等到2015年時，第一批受計劃生育政策影響的人就已經跨入了65-70歲的年齡層。三、中國的老年人口在地域上的分布極不平衡。長三角、珠三角以及京津冀三大經濟發達地區的老齡化程度也不盡相同。除此以外，中國還呈現出一種“未富先老”的狀態。換句話說可供養老的社會財富還沒積累完成，那部分龐大的人群就已經老了，同時社會上的年輕勞動力又不足。
我個人認為：未來中國老年人居住的發展模式會朝雙軌制的方向發展。就像現在的住房政策主要解決的是“居住”問題，通過廉租房或公租房等方式使低收入階層能夠得到居住的保障；剩下的是商品房，則通過市場的手段來調控。同樣的，一些經濟條件較低的老人動用國家的力量來進行基礎保障的，同時面向有一定消費能力老人的養老居住問題，通過社會資本的力量來解決。在最近國務院下發的“老齡事業十二五規劃”里也提到了，要“進一步完善和落實優惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理?！?，社會資本進入養老這一塊是大勢所趨。
以上說的是養老產業支撐主體的問題。另外，關于養老形式，也會是多種形式并存的狀態。我國很早就提出了“9073”政策，90%的老人建議在家養老，7%社區養老，3%機構養老。但問題是，我們現有的住宅真的適合老年人生活嗎？德國在這個問題上已經遇到了巨大的挑戰，大部分德國老人喜歡住在家里養老，但他們居住一般都是老房子，但往往老房子又是問題最多的地方。所以德國動用了大量資金鼓勵進行老房子改造。面對同樣的問題，我們“十二五”規劃中也提出了對老年人家庭進行無障礙改造。對于社區養老，現在的設施都是滯后的，國家已經明確了把日間照料中心、托老所、星光老年之家、互助式社區養老服務中心等社區養老設施，納入小區配套建設規劃?？梢灶A見，未來在住宅用地出讓中，對老年人服務設施的配建將和幼兒園一樣，成為常態。至于機構養老，照我們現在養老院的床位數來看缺口非常大。比如北京市現有養老服務床位數不到4萬張，只占60歲以上老年人口的1.8%，與3%機構養老的人口比例的目標相比相距甚遠。
《建筑中國周刊》：所以說養老地產是非常復雜和綜合性的一件事情，那么單單從我們設計和規劃的角度來看，它與普通商品房有哪些不同，如何來切入這個領域？
管軼群：要區分和普通住宅的區別，我們先要分析它們各自的服務對象以及對象的需求有何不同，然后考慮功能要求上的不同，最后再探討設計策略上的不同。對比年輕人，老年人的需求有這幾點我認為是需要深入研究的。一是生理及心理上的需求細分：老年占據了人生三分之一，在這個大階段中還能繼續細分，不同階段需求也會不同。二是需求的突變性：由于一旦進入衰老期，生理狀態就會變得不穩定。舉個例子，一個身體健康的老人突然摔了一跤，由于恢復能力遠不如年輕人，所以很有可能從此要在輪椅上度過余生，從健康老人立刻變為一名需要被護理的老人。第三，需求的疊加：前面說到家庭養老，很多老人不是一個人在居住，有子女有兒孫，有時還需要他們來照看小孩，各種需求在一個居住空間里會被疊加。
《建筑中國周刊》：在GN棲城的養老地產項目中是如何解決這類問題的？
管軼群：我們目前正在進行一個在海南的大規模的養老社區的設計，在物業形態的配比上，有純正的對老人的護理程度較高的老年公寓、也有護理程度略低的老人住宅、也有與子女合住的戶型、同時也包括給年輕人的公寓。我們提出護理型全齡社區的概念。在設計策略上我們需要把握這幾項原則。
一是系統性的考慮：老人各個層面的需求必須以一種系統的方式予以解決，從規劃到建筑、到景觀、到室內、甚至到部件。在規劃層面上比如我們會考慮適合輪椅使用者的汽車停車位，同時也可以適合推嬰兒車的車主使用。建筑設計方面除了無障礙的考慮，還必須考慮交流空間的合理設計。在室內設計方面，比如老年人對燈光的照度要求不一樣；色彩搭配方面他們對青色和黃色相對不敏感。在景觀設計上面，我們會盡量減少高差，避免汀步，合理老人休息設施的密度。
二是精細化程度：我們的海南項目全部都是精裝修交房，所以為真正意義上的精細化提供了可能。老年住宅中，對精細化的要求非常高，包括剛才我舉的幾個小例子在內都體現了細節的重要性。也許平面圖一眼看上去都差不多，但在細節上，我們會考慮輪椅的擺放，衛生間與外部地面的高差，洗澡或坐便時的安全性，以及窗臺的高低對輪椅使用者的視線影響等等。
除此以外還有適度性：現在很多養老項目是由社會資本在做，必須考慮自身的盈利和使用者的價格承受能力。我們在設計時采取局部突破和重點優化，將錢花在刀刃上，不能完全照搬外國的經驗，也不能對規范僵化理解。我認為，對適度性的精準把握，是一家成熟的、有經驗的做老年地產的設計企業與其他設計企業最大的區別。針對海南的項目，我們做了一個適老化設計策略“菜單”，從中進行組合優化。
這個項目中開發單位還特別請了上海親和源養老管理公司來進行管理，他們會提出在管理老年人公寓中碰到過的問題，然后大家一起討論，判斷一些元素或者做法是不是真的有必要，是不是可以省去，是不是有一些在親和源的基礎上做的更好。我們正是在不斷的磨合中，總結出一套自己的經驗。
《建筑中國周刊》：做養老地產的收益來自何處？
管軼群：盈利的問題就比較復雜了，我們接觸到的每個項目竟然都有所不同之處。這個問題復雜在什么地方呢？首先跟土地性質有關，沒有一種土地真正叫做“養老院用地”，目前這還是一個空白點，有些拿到的是居住用地，有些是集體的地，有些是劃撥的土地，有些是公共事業用地，有些甚至還是工業用地。不同的土地性質后期操作思路和盈利模式肯定也會截然不同。有的看重持有物業的長期租金收益，有的寄希望于銷售變現，還有的目的在于獲取資產升值帶來的收益，還有的會考慮對其它普通住宅產品的銷售促進，現在不能說有一種最好的方式，大家都根據自身的情況在摸索的過程中。
《建筑中國周刊》：如今養老產業如火如荼地開展著，但如果年輕人群有購買能力同時也想入住這片公寓，那我們如何保證養老地產的“養老”特質？
管軼群：首先我認為如火如荼是個好現象，很多人會說我們又在一窩蜂地轉向這個產業，但至少說明我們的社會越來越關注養老了，只有關注才會有動作，只有動作才會有結果，最后謀求一個多方共贏的局面。
至于你所說的保持養老“純正的血液”，我是這么看待的。去年我和唐山政府部門的一位領導聊起過理想社區的這個問題，他問，是不是一定要保持純正的養老特質？理想的養老社區，是否就像德國的第五代養老產品，應該是混合各種年齡層次居住的狀態。所以說我們不一定要去追求純粹的養老院或者養老社區，需要解決的是我們為老年人提供的社會資源不要被其他人所占用。比如在我們海南的項目里，我們分為不同的產品類型。對于純老年人居住的公寓采用的是會員卡制，如果要買老年公寓的會員卡，必須先經過審核，我們需要考察購買者各方面條件是否與我們公寓的理念相吻合，所以這里就有一道坎擺在那里。而剩下的出售型的適老化住宅產品就很難保證未來只有老人才能住進來，但我們能做的，是以適老化設計的策略為居家養老的需求提供多種可能性，最后希望能夠以市場的方式達到一種最優化的配置。
《建筑中國周刊》：好的，感謝管總的分享，在這里我們也相信未來我國的養老產業會發展得更加成熟，而老年人的生活也將變得更加美好和精彩！
